“借名买房”究竟归谁所有

“借名买房”指实际购买人出于规避限购政策、逃避债务、获取贷款以及减少税费等目的，以亲人、朋友或者其他人（出名人）的名义购房，房屋登记在产权人（出名人）名下的情形。在房产权属发生争议时，法院是否会认可实际购买人的权利，以及在何种情况下 “借名买房”关系可以被认定为成立呢？

Q1：“借名买房”的分类

“借名买房”行为一般可根据所购房屋性质分为两类，一类针对普通商品房，另一类则是针对经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。实践中多数“借名买房”的争议标的为普通商品房，后文将着重分析此类情形。

针对保障性住房的“借名买房”，一般情形下应认定为无效。北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（京高法发[2010]458号）第十六条指出，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

2014年北京高院出具相关的会议纪要[1]，对于保障性住房的“借名买房”规定了例外情形：借名人要求办理房屋过户登记手续的，在2008年4月11日（含）之前签订购房合同，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前相关房屋已具备上市交易条件的，可以认定相关代持协议有效。

Q2：实际购买人可主张债权还是物权

在实践中，实际购买人可依据合法有效的房屋代持协议而向出名人主张债权。但实际购买人是否可以直接请求法院确认自己享有的物权，在今年6月30日最高法院出具《陈武平、罗士奇再审审查与审判监督民事裁定书》（(2021)最高法民申3543号）以前是存在争议的。在该案中，法官裁判称：“不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。”这就肯定了实际购房人可以通过证明“借名买房”关系的真实性来主张自己对于房屋所享有的物权。

涉案房屋为罗士奇因不符合贷款条件，于2005年4月12日借儿媳陶慧君名义购买。实际购房人罗士奇证明其支付了房屋首付款和每月按揭贷款，并结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等证明了上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗士奇。

对此，最高法认为：“罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗。”其引用的依据为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

综上可得，最高法院不仅认可“借名买房”情形下实际购买人根据代持协议所享有的债权，还认可实际购买人主张相应物权并排除强制执行的权利，但明确了实际购买人主张权利须以不违反法律及行政法规的强制性规定、政府限购政策和公序良俗为前提。另外，实际购买人出于获取贷款的目的实施“借名买房”行为合法，但出于规避政府限购政策的目的而“借名买房”当属无效。

Q3：口头的“借名买房”约定是否成立

《张显政与张亚男房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书》（(2021)京民申2154号）中，法院认为：“涉诉房屋虽以张显政名义购买，但相关款项均由张亚男出资支付，且房屋自交付后一直由张亚男居住使用，房屋贷款亦由张亚男偿还，综合查明的事实及现有证据，一、二审判决认定张显政与张亚男存在口头上的借名买房法律关系正确。”上述判决表明，书面合同并非“借名买房”的必要条件。即使“借名买房”系口头约定，只要实际购买人完成了举证责任，所举出的证据能够形成完整证据链以证实其为真正购买人，也能认定“借名买房”情形存在。

另外，即使无证据证明双方存在口头约定，只要其他证据的证明力达到了高度盖然性的证明标准，也可以认定为存在“借名买房”。在顾熙与盛琳、顾广平等房屋买卖合同纠纷再审案中，法院认为，虽无证据证明存在“借名买房”书面合意或口头合意，但存在证据表明从涉案房屋购买到办理所有手续、缴纳所有税费，以及房屋交接后对房屋的使用管理，均由实际购买人盛琳、顾广平经手操办，涉案房屋购房款系盛琳、顾广平现金交付，房产权证书等手续原件均由盛琳、顾广平持有保管，因此盛琳、顾广平主张涉案房屋系借名买房具有高度盖然性。

[1] 《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条